Adjudications enchères

Maître KOUTCHOUK peut vous représenter pour porter des enchères dans le cadre d'une vente aux enchères portant sur un bien vendu à la barre du Tribunal de Grande Instance de Nanterre.

Acheter un bien aux enchères peut se révéler intéressant car le prix est inférieur au prix du marché.

Néanmoins, il convient d’être vigilant car plusieurs points diffèrent des ventes classiques :

  • le bien est parfois occupé ; ou en mauvais état ;
  • il n’y a aucune condition suspensive prévue (obtention d’un crédit bancaire) ;
  • les frais sont souvent plus élevés qu’une vente chez un Notaire.

1- Consulter le cahier des ventes :

Tout d’abord, lorsque vous avez connaissance d’une vente (plusieurs sites les répertorient), vous devez consulter vous-même le cahier des conditions de vente qui regroupe, toutes les informations qui ont pu être réunies sur le bien, et notamment le procès-verbal de description du bien (qui vous renseignera sur sa situation d’occupation), le certificat de métrage, l'origine de propriété, les références du règlement de copropriété, les documents d’urbanisme et les diagnostiques techniques.

Ce cahier peut être consulté au cabinet de l’avocat poursuivant ou au greffe du Juge de l’Exécution (JEX) auprès du Tribunal de Grande Instance de Nanterre où se déroulera la vente.

Le Greffe du JEX se trouve à l’ANNEXE du Tribunal sise 6 rue Pablo Neruda 92000 NANTERRE, au 2ème étage (Bureau 2.59 - Téléphone du Greffe: 01 40 97 14 80 ou 01 40 97 14 85).

Le cahier des conditions de vente se consulte uniquement le matin de 9 heures 30 à 11 heures 30.

Les audiences de vente par adjudication ont lieu le jeudi à 14 heures 30, en salle d’audience B située au rez de chaussée de l’ANNEXE du Tribunal.

2- La Visite :

Je vous conseille vivement de visiter le bien. Pour ce faire, il convient de prendre contact avec l’Avocat poursuivant pour connaître la date de visite sur place, s’il y en a une.

Parfois, une seule visite est organisée.

Elle se fait en présence de l’huissier, souvent celui qui a rédigé l’état des lieux annexé au cahier des charges.

3 - Prendre un Avocat :

Pour les ventes immobilières à la barre du Tribunal, le ministère d’Avocat est obligatoire : il faut donc impérativement être représenté par un Avocat inscrit au Barreau du Tribunal où se déroule la vente.

L’Avocat jouera le rôle du Notaire : il assurera notamment la publication à la Conservation des Hypothèques du jugement d’adjudication qui constitue le titre de propriété.

Pour que je puisse vous représenter et porter en votre nom les enchères, il faut impérativement me contacter avant l’audience d’adjudication.


Si tel est le cas, il conviendra de me remettre, préalablement à l’audience :

 

  1. Un justificatif d’identité et un pouvoir pour enchérir.
  2. Un chèque de banque de 10 % du montant de la mise à prix si celle-ci est supérieure à 30 000 €, et de 3 000 € pour toutes les mises à prix inférieures à 30.000 €.

    Ce chèque doit être libellé à l'ordre du séquestre du prix d'adjudication tel que désigné dans le cahier des conditions de vente. Le séquestre du prix de vente est soit Monsieur Le Bâtonnier pour les ventes sur saisie immobilière ou sur licitation, soit le mandataire judiciaire qui poursuit la vente en cas d'adjudication sur liquidation ou redressement, ou enfin le comptable spécialisé du domaine en cas de vente poursuivie par la DNID.

    Cette somme constitue un acompte sur le prix d’adjudication, et sera remise au séquestre si la vente devient définitive à votre profit: le solde à consigner par suite en sera diminué d’autant.
  3. Un chèque de banque, libellé à l’ordre de la CARPA, du montant des frais préalables (qu’il faut demander à l’Avocat poursuivant ou au Greffe du Tribunal) augmenté de 10 % de votre enchère maximale.

    Cette somme sert à couvrir les frais de la vente, à savoir:
    • Frais préalables
    • Emoluments dus aux Avocats poursuivant et adjudicataire
    • Droits de mutation payés au Trésor Public
    • Frais de publication du jugement à la Conservation des hypothèques (qui n’incluent pas les frais de radiation des hypothèques grevant le bien du chef de l’ancien propriétaire)

    Les honoraires d’Avocat s'ajoutent aux différents frais de la vente.

Naturellement, si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire, les deux chèques de banque vous seront restitués dès la fin de l’audience.

4 – La surenchère :

Il s'agit d'un cas particulier à n'utiliser qu'exceptionnellement et après réflexion : après une vente aux enchères, toute personne intéressée peut décider d'exercer une "surenchère" c'est a dire de s'engager à payer le bien au minimum 10% de plus que le prix de vente sur la première vente.

Celle-ci devra être déclarée au greffe par avocat inscrit au Barreau des Hauts de Seine, dans un délai de 10 jours maximum après le jour de la vente.

ATTENTION CEPENDANT sauf exception elle n'est pas toujours raisonnable surtout si vous avez participé a la première vente en effet : elle entraîne une consignation très supérieure : 10% du prix de la première vente, des frais supplémentaires (4.000 ou 5.000€ environ) et des honoraires complémentaires à verser a l'avocat (qui seront perdus si vos n'achetez pas). Surtout, cela ne vous donne pas la certitude que vous acheterez puisque le bien sera remis aux enchères avec une nouvelle publicité. Il est indispensable de nous aviser et de prendre un rendez vous bien avant le 10ème jours.

5 – L’achat « à la barre » :

Dans le 10 jours qui suivent l’adjudication vous serez, à défaut de surenchère, propriétaire du bien.

Il conviendra d’assurer le bien dès l'audience vous ayant déclaré adjudicataire (alors même que vous ne serez propriétaire que 10 Jours après).

Vous ne passerez pas chez notaire (sauf éventuellement pour le crédit bancaire) c’est le jugement obtenu par l’avocat qui sera votre titre de propriété.

Si aucun obstacle matériel ne s’y oppose (occupant notamment) vous pourrez occuper les lieux.

S'il y a un occupant vous devrez, à défaut d'accord avec lui, poursuivre une procédure d'expulsion.

6 – le paiement du solde du prix : 

Un délai vous est octroyé pour vous permettre d’obtenir un crédit.

Vous payez dans les 2 mois de l’adjudication vous n’aurez pas à régler d’intérêt (sauf cas particuliers : ventes « des domaines » par exemple ou biens construits depuis moins de 5 ans).

Si vous payez après 2 mois, vous devrez régler les intérêts au taux légal depuis la date de l’achat

Si vous payez après 4 mois les intérêts seront majorés de 5 points.

7 – L’obtention du titre de propriété :

L’obtention du titre de propriété prend plusieurs mois.

Vous ne pourrez pas revendre le bien tant que ce titre ne sera pas publié aux hypothèques (formalité faite par l’avocat).

L'absence de publication pose aussi problème si le crédit bancaire que vous obtenez est hypothécaire ; si la banque vous laisse le choix préférez un crédit avec caution mutuel plutôt que "sur hypothèque". 

8 – La radiation des hypothèques

Vous n’êtes pas obligé de solliciter la radiation des hypothèques car cette radiation entraîne pour vous des frais supplémentaires et juridiquement, la consignation du prix et la publication du jugement d’adjudication vaut « purge » dans les saisies.

Cependant, si vous vouliez revendre rapidement le bien vous pourriez rencontrer des difficultés à défaut de cette radiation.

La radiation des hypothèques peut être sollicitée dès le paiement du prix et des intérêts s’il en est dû.

La radiation se fait en trois temps : purge théorique des hypothèques dès consignation du prix et des intérêts s'il en est

Ordonnance de purge (pour une saisie immobilière)

Ordonnance autorisant la radiation : (sans surcoût)

Si vous souhaitez la radiation des hypothèques le cabinet sollicitera une ordonnance de radiation qui permettra de faire effectivement radier si nécessaire la radiation effective auprès de la conservation des hypothèques entraîne cependant des frais qu’il vous faudra régler lorsque vous aurez besoin que cette radiation soit effective.

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